1.这里的土地供应量稀缺,鲜少出现开发项目,就更别提大型开发项目了;
2. 这里的项目针对市场是澳洲本地买家,消化力非常强,又距离华人区距离遥远,因此一些房产多年从业人员都未必非常了解这个区域。
外国投资者眼里的雷区,布村人的桃源--Bulimba凭什么征服本地投资者?| 昆士兰专栏 25 (平台原创)
昆士兰专栏25
外国投资者眼里的雷区,布村人的桃源
Bulimba凭什么征服本地投资者?
微信:stacie_chi
和悉尼这样的海港城市相比起来,布里斯班的主要区域是围绕着Brisbane River兴建的。因此,布里斯班很多富人区并没有大悉尼那样壮阔无垠的景色与建设,但蕴含在其中的小情小调实在会让浮躁的心逐渐的安静下来。
这种安静蕴含在布里斯班的各个角落,即使长镜头从高楼林立的City上方拉过去,也依然具备抚平内心的力量,可能这就是我爱上这座城市的原因。
从布里斯班机场驱车前往市中心的时候,如果路过Hamilton的河湾,就会看到平静的河面上停着很多私家船舶,景色如画。沿着布里斯班河与Newstead和Hamilton在对岸遥相呼应的这块三角形两面邻水的区域,就是Bulimba。
Bulimba属于布里斯班东区偏北,距离市中心4公里,是布里斯班历史最悠久的富人区之一。
虽然她与市中心测量距离只有4公里,但是驾车还是需要17分钟,最主要原因是她隶属于布里斯班河南岸,如果想要进入市区不能直接跨河,只能沿着Wynnum Rd一路穿过Hawthorne,Norman Park和East Brisbane才能正式进入City。
由于Wynnum Rd是东区进入City必经之路,所以早晚高峰堵车严重。
但也正因为这样,Bulimba多了一份世外桃源的感觉。
Bulimba词源于土著人种中一个名为Turrbal的人种语言,Turrbal人据说在此地居住了至少2万年以上。
虽然此地历史悠久,但是对于国人来说还是鲜为人知,最主要的原因是:
但Bulimba实在是东区最重要的区域之一,房屋均价一直在布里斯班名列前茅,虽然鲜少亚洲脸孔并且距离CBD不近,但人口增速惊人,公寓与别墅的中价位均在昆州前列。
当然一提到Bulimba,首先要说的就是Oxford St,简称牛津街。
Oxford St在Brissy眼中的知名度可以与WestEnd的Vulture St和Hamilton的Eat St媲美,东至Bulimba图书馆,西至河堤,长长的一条街上有各色店面、餐厅极具特色,是Bulimba这个桃源的中心,值得一提的是一条街大部分是Heritage建筑,不可拆建,非常值得一看。
随便路过的一家Cafe里面的Big Breakfast, 俗称大早餐。
Bulimba最大的特色也许除了临河,就是这里的建筑风格了。
这里保留了非常原始的昆士兰建筑风格,叫Heritage建筑,大部分是Queenslander。
Queenslander是这种房屋设计的名称,绝非昆士兰人的意思,这种设计多以木头建造,下面为防热防虫,一般用木头作为支架把房子架空,是早期的欧洲人针对昆士兰潮湿炎热的气候设计而出。口说无凭,看图。
说了这么多,言归正传。看看房价:
3房别墅中间价位858000,过去10年平均每年增长3.3%。租赁需求极为旺盛,但由于房价过高,租金回报较低。
4房别墅中间价位122w,过去十年平均每年增长3.7%。租金回报稍高,租赁需求稍差,但也属于高需求区域。
2房公寓增值较差,过去10年为负增长,中价位495000,但租金回报高。
3房公寓在Bulimba表现最佳,过去10年,年均增长3.8%,中价位为818000。
过去一段时间的市场销售情况:
新式5房别墅,虽然离河很近,但并没有码头,值得一提的是,在Flood Zone,也就是淹水区,售价为210w澳币。
在这里就需要解释一下了,虽然Bulimba区域里大部分都是Flood Zone,但并未影响其房价,就算2011年洪水严重,这里的房价依然呈稳定上升趋势,极为难得。
这真是美好得令人不怕水淹的节奏。
2房联排别墅
2房公寓
四房临河公寓售价190w,比临河别墅价格低不了太多。
从过去1个月的销售情况可以看出,Bulimba人民对于联排别墅和公寓的需求也很大,最主要原因是在Bulimba,一座危房别墅都可以售价在90w以上。
周末我看的Asking Price 95w澳币的别墅:
Oxford St旁公寓项目销售情况:
这个公寓项目尚未动工,由于土地上有一处不能拆建的Heritage别墅,目前正在进行别墅翻新工作。
租赁市场十分活跃:
值得一提的是,老旧house的租金相比公寓来说并没有非常差,2房公寓租金回报在530左右。
这里的临河有一片新开发的公寓社区,街道的名字很有爱,叫做Love St。周围几个公园环绕,非常惬意。
这里走了一圈,发现大部分是年轻的家庭居住在此,河边除了儿童乐园,更有一个狗公园,也难怪三房的公寓增长率最为突出了,这里的投资,适宜三房。
Bulimba除了这些特色,还有一个临河高尔夫球场,彻底符合布村几大富人区的标准。目前邻水高尔夫球场位于Eagle Farm, Indooroopilly,St Lucia,还有就是Bulimba。
这里年轻上班族最主要交通工具是轮渡,因为不堵车。
教育的话,Bulimba State School虽然是百年老校,但成绩一直不佳。高中学区在Bamoral,更是排名不好,所幸周围有几所私校还算不错。
这属于洪水区,学区并不那么好,距离City不便利,对于很多国内投资人来说,这里一听就是雷区,万万不会去选择购买;但是这里实实在在靠本地市场支撑,不会受太多政策影响,如若投资,风险会低于大部分中介口中的热门区域,这里项目稀缺,很难拿到土地,更或者,很难拿到项目。
希望这些资讯能让海外投资人更加了解澳洲本地的local area和local market。
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