【首席投资】房产投资的相对论

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

古希腊哲学家毕达哥拉斯，作为辩士学派的代表人物，专门教别人如何辩论。有一次，他看到一个年轻人，资质非常优秀，就要这个年轻人跟着他学辩论。这个年轻人家境贫寒，毕达哥拉斯准他学成之后再交学费，他与这个年轻人约定：如果打赢了就代表你学成了，那时候就要付学费给我，如果打输了就不需要付学费了。这个学生毕业之后，打赢了很多场官司，但就是不肯交学费。最后毕达哥拉斯急眼了，对这个学生说：“我现在要去告你，如果法官判决你胜诉，那么按照我们的合约，你应该付我学费；相反的，如果法官判决我胜诉，那么按照法官的判决，你也应该付我学费。因此，无论法官判决你胜诉或者我胜诉，你都应该付我学费！” 这个学生听了以后回答：“如果法官判我输，那么按照我们的合约，我不需要付你学费，相反的，如果法官判我赢，那么按照法官的判决，我也不需要付你学费。因此，无论法官判我输或者赢，我都不需要付你学费。”

以上其实是一种诡辩，在我看来，这个世界上的对与错都是一个相对的概念。对也好，错也罢，都是人类根据几千年沿袭下来的人类文明所做出的裁决。就好像人类可以杀戮猪牛羊为食，但是对于杀戮别的动物却痛心疾首，然后给猪牛羊冠以家禽，无非是一种以人为本的态度。所以是相对的。

房产如是，对 or 错？如何评判？怎么评判？也是相对的。

再好的房子也有人说不好，再不好的房子最后一样有人买。为什么？因为人之间是有差异性的。不论是财力还是经历。不尽相同。所以，所谓的房产买卖，所谓的房产投资。没有绝对的对与错，说到底，还是根据每个人的要求，case by case 罢了。因为，鲜有哪个房子最后卖不出去，不管是里边曾经发生过凶杀案，还是房子前边是墓区，最后都能被一些人站出来买走。

我想说的是，谢天谢地，人类有这种差异性。

我经常对我的客人说：“做一件事，要去抓它的主要矛盾。”客人都会问：“什么是主要矛盾？”借这个机会，我简单说明一下：所谓的主要矛盾，是能把握一件事情最终走向的因素。举个例子，“擒贼先擒王。”王就是主要矛盾；“打蛇打七寸”，七寸就是主要矛盾；找对象，人品就是主要矛盾。

那么房产投资呢？主要矛盾又是什么呢？大到国家，中到城市，小到 suburb, 这些是主要矛盾，不论你买的是什么样的房产，把它放到不同区域价格是完全不一样的。比如 Walsh bay1 房，打开窗眺望悉尼大桥，内部面积 44 平，售价 $145 万。 Riverwood1 房朝东北，内部面积 57 平，售价 $36 万。

我之所以从来不在微博上发户型图，是因为，作为一个投资人，户型的好坏带来的增值是极其有限的。开发商倒算重要，毕竟，房产作为一种商品，质量作为商品的灵魂是不能忽略的，可就算 Lend Lease 或 Mirvac 在 Auburn 盖一座超豪华的公寓，which is currently impossible。其升值前景也是极其有限的。所以区域，区域，澳洲杂志一说到区域时，总是一连串 3 个单词 location！ location！ location！Why? Have u thought about it?

我相信每位投资人最终定位自己的物业，都是有原因的，我很尊重你们的需求。可你对我说：“Roger, 我要在 Vaucluse 买一套 $80 万的大 house。”我真的是爱莫能助啊。每一个人都有自己的想法，但是想法归想法，得讲理。100 个人看一个区，就一个人觉得贵，那么剩下的 99 个人的观点是主要矛盾，是代表市场对于此区的大众观点的，所以剩下的那个人应该反省，而不是抱怨，它真贵！

就像最近有人说，Wentworth Point 纯粹是被中国人炒上去的！恩，中国人都是钱多人傻，一个 150 套盘一开，2 个星期走将近 100 套，买这 100 套的都是傻子，你信么？我反正不信，所以这个人的意见就是次要矛盾，因为他代表不了市场的走向。作为悉尼最后一块可开发的半岛，Wentworth point 半岛像一个在成长的孩子，像一只被燕子搭起着的窝，等到长成建成的那一天，会让那些人，那些鸟齐刷刷闭嘴。But it just takes time. U need to be patient。房产属性就是中长线投资，无法克制浮躁，不如投资股票炒短线算了。

为什么悉尼有 high-density area? 比如 Zetland, 比如 Rhodes, 比如 Elizabeth Bay, 为什么 Mosman，不允许盖高楼，这和政府规划是有关系的，密度高低作为一种现象，是政府规划的结果，可绝不是随随便便发生的。所以那些拿这种现象说事的人，如果你是替客人考虑未来贷款问题，那么你是好样的，如果以此作为打击一个盘的说辞，那么你还得继续努力啊！

在这个市场上，几乎没有哪个楼盘是最后卖不出去的，对于客人而言，盘的好坏与否与您的需求是直接挂钩的，搞懂了自己的需求，搞懂了区域，最终能找到最适合自己区域的投资或自住物业，那么，就是很好的结果。

以上是对最近客人的一些问题的一些间接回答，话语有些犀利，但笔者没有针对任何人，希望对区域分析有兴趣的人和我联系。

苏格拉底老先生说他一无所知，作为一个 80 后，我除了房产懂得比他多一点之外，我也一无所知。

Roger LIU

首席投资市场分析师金融 MBA

0424 819 918

roger.liu@leadex.com.au

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