北京楼市迎来最冷五一：多个刚需盘遭遇滑铁卢，销售称与周末差不多

本文来源：时代周报 作者：赵佳琪 徐美娟

4 月 30 日，北京市朝阳区中绿东岳府 , 项目样板间的装修完工。

项目的置业顾问刘云准备大干一场，迎接 " 五一 " 黄金销售期。但事与愿违，实际到访购房者和成交数量远不及预期，黄金周的成色明显不足。

数据显示，2022 年的金三银四，北京楼市的成交表现稍有起色。

中原地产研究中心统计数据显示，4 月份北京新房住宅网签 6843 套，环比上涨 23.75%；；二手房住宅网签 14239 套，环比下降 16.66%，同比下调 28.5%。

而五一小长假期间，这一情况却出现反转。中指研究院数据显示，2022 年五一假期期间，重点监测城市中，多数城市市场低温态势延续，成交规模同比降幅较大。

事实上，4 月以来北京市场持续恢复，但受疫情反复影响，近期楼市复苏步伐放缓，新房和二手房市场活跃度有所回落，五一假期新房案场到访量、二手房带看量均不及预期。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，2022 年以来全国已有超百城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，促进居民合理购房需求释放，4 月供需两端政策落地节奏加快，政策涉及范围进一步向优化限购、限贷、限售等方面延伸。

" 当前，政策环境已明显改善，部分热点城市市场信心有所修复，政策效果传导至市场端尚需些时日。" 陈文静说。

成交惨淡

2022 年 4 月 26 日，时代周报记者以购房者身份走访中绿东岳府。偌大的售楼处，冷冷清清，除了项目工作人员，并无购房者的身影。

彼时，中绿东岳府售楼处样板间并未装修成功，刘云告诉时代周报记者，已经有一段时间未主动邀请客户来看房，" 预计五一的时候样板间装修完成。"

" 但因中绿东岳府售楼处位于大望路，受疫情影响，五一期间，中绿东岳府每日仅有 3-4 组客户看房，只成交了一组。" 刘云说。

中绿东岳府是北京 2021 年首批次集中供地入市项目，于 2021 年 12 月初开盘，该项目位于东四环外的朝阳王四营乡板块，由中国绿发开发，均价 7.1 万元 / 平方米，主力户型为 122 平方米、142 平方米的三居和 182 平方米的四居。

据刘云透露，中绿东岳府共推出 438 套住宅，经过近半年的销售，目前仅售卖了 100 多套。

而除中绿东岳府外，此前常年在北京各大销售排行榜位列前位的绿城沁园，也面临着小长假期间销量不理想的境况。

绿城沁园位于朝阳区豆各庄，由绿城和金茂联合开发，2021 年 9 月 24 日首次取证，均价 6.5 万元 / 平方米。

相较中绿东岳府主要以改善型的大户型为主，绿城沁园主要购房人群为刚需群体。其主力户型是 77-149 平方米的两室两厅、三室两厅以及四室两厅。时代周报记者了解到，2022 年绿城沁园拿下朝阳区一季度榜首。

" 绿城沁园共推出 1657 套房源，如今已售出 800 余套。" 绿城沁园售楼处置业顾问黎强告诉时代周报记者。在不少业内人士看来，绿城沁园能够畅销的原因在于配套较好、价格适合刚需人群。

合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，户型设计和整体定价合适、能够匹配刚需购房者的项目，目前销售情况较为理想。

但在五一期间，绿城沁园也遭遇了滑铁卢。

" 正常节假日每天都有 200 组左右客户看房，但今年五一期间，每天只有 40-50 组客户，整个五一期间只卖了 25 套左右，也就和平时一个周末差不多。" 绿城沁园置业顾问黎强向时代周报记者表示。

此外，受疫情影响，北京区域如峯范北京、金地壹街区、中建学府印月等部分售楼处关闭。

合硕机构数据显示，2022 年 4 月 30 日 -5 月 3 日，北京新房成交套数 193 套，同比下降 22％，成交金额 16.37 亿元，同比下降 12％；二手房成交套数 359 套，同比下降 75％。

没有折扣

在往年的节假日时，特价房、认购立享 99 折等优惠措施比比皆是，众多房企希望趁此机会尽量回血。

然而，在时代周报记者走访的几个楼盘中，均未发现五一期间有促销活动。在郭毅看来，没有促销活动意味着销售也会受影响。

朝阳壹号是北京第一批集中供地里王四营板块中 3 宗地块之一，也是 30 宗拍卖地块中仅有的 4 宗五环内地块之一，其带着先天的区位优势，原本被市场寄予厚望。

然而，取地之初，该地块楼面价为近 6 万元 / 平方米，销售限价却为 7.1 万元 / 平方米，" 面粉 " 与 " 面包 " 之间仅有约 1.5 万元 / 平方米的价差。

朝阳壹号置业顾问周穆对此颇为无奈，他告诉时代周报记者，" 以前拿地价 3、4 万，房子卖 6、7 万，所以促销活动一茬接一茬，但现在，利润空间有限，没有办法打折。"

此外，自 2021 年首批集中供地开始，北京将 " 竞高标 " 纳入了土拍政策中 -- 当土地竞价达到合理地价上限时，若进入现场摇号环节，参与摇号的企业须同时提交《高标准住宅建设承诺书》（以下简称《承诺书》），《承诺书》要求，项目必须满足绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60％、设置太阳能光伏或光热系统。

据多个售楼处工作人员透露，北京仅有 5 个 100 分的三星级绿色建筑，分别为绿城沁园、中绿东岳府、望京养云 、学府壹号院 、国誉未来悦。

据悉，国家三星级绿色建筑评选按照《绿色建筑评价标准》，按满足控制项和评分项的程度，绿色建筑认证划分为三个等级。当绿色建筑总得分分别达到 50 分、60 分、80 分时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。而评价方式主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用、管理模式等。

上述种种，提高了对项目的建造要求，成本也相应提升。据黎强介绍，绿城沁园仅有购房满 1000 万减 1 万的优惠措施。但其绝大部分户型总价均不满 1000 万元，故该项优惠措施很难施行。

同时，有媒体报道，五一期间，华润置地将在北京的海淀幸福里、幸福里润园项目中各推出 10 套特价房源。但时代周报记者向售楼处询问，其均表示，项目属于尾盘阶段，并无上述特价房。

（应受访者要求，刘云、黎强、周穆均为化名）