无锡出台二手房指导价！三四五线城市危机已来！

大家好，我是财爷。

一个只想带着大家搞钱的实战老司机。

以下是今天的正文。

就在昨天，又一个新一线城市出台了二手房指导价。

无锡市住房与城乡建设局昨天发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。

我特意去官网上扒了扒原始文件。

最重要的几点我都用红圈给大家标记出来了。

说实话，从这个公文中可以看出，无锡真是一个讲真话的好政府，把二手房指导价的来龙去脉未来的发展都给大家整的一清二楚。

为了便于大家理解，我归纳成三个最重要的问题。

1、无锡的二手房指导价是如何形成的？

答：是根据二手房网签备案价为基础，剔除了异常交易数据得来的。

2、这次一共出台几个小区的指导价，后期会增加吗？

答：这次先发布100个小区，后期会陆续增加调整，每一年价格都会变动一次。

3、这次二手房指导价的作用是什么？

答：稳定预期，引导中介机构合理挂牌，同时后期银行也会参照这个指导价来发放贷款。

相比于上海和深圳，无锡这次的二手房指导价更加细腻也更加具体，从另外一个侧面看也表达了这事是会长期做下去的。

可怜的无锡楼市，才刚刚探出上涨的苗头，就直接被摁死在了地上。

1

1-7月份，全国范围内针对重点城市的调控，真的太猛了。

深圳直接被二手房指导价狠狠打脸，挂牌房源价格基本都是调控前的7折左右。

上海被调控连干7次，前几天更是堵住了赠与的漏洞，被赠与人也需要有上海的购房资格。

广州的房贷额度基本全部被用完，二手房全面停贷。北京因为前期的严格调控，房价更具性价比，东二环到五环大量的区域基本都是闭眼买。

除了一线城市外，今年上半年的明星热点城市，比如杭州、宁波、成都、西安全部都无一例外的受到了政策的毒打，一次不行就打两次。

我们从热点城市中，看到了楼市调控的决心和毅力。

很多人都在问，当下全国的重点城市被调控的这么惨，还能不能买，还能不能入手。

我的观点其实很鲜明，调控得越厉害的城市，整体的基本面其实就越好，楼市泡沫水分极少。

我们看到北京、广州、上海上半年的成交量基本都是创下了近几年新高的。

上海成交了23万套，广州成交了13万套，北京成交了14万套，全部都在涨。

我们再来看下二手房的库存量，北京剩余7.5万套，广州剩余8万套，上海剩余3万套，有性价比的几乎都是出一套清一套。

当一线城市调控得越严格，就有越来越多的人想跑步进场捡漏。

当一线城市调控得越严格，就越是没有水分，楼市也就越健康。

6月，上海上半年上海人才落户和居转户这两个渠道落户0.65万人，刷新了有史以来单月落户人数的新记录，而上半年一共落了3.34万人，是去年同期的2.7倍！

按照这个速度下去，仅仅是居转户和人才引进这两个落户渠道，今年就将诞生7万个新上海人家庭，这7万个家庭所产生的自住需求，不可小觑。

所以，这一轮的调控，看起来是对一线城市和强二线城市进行了严格的打压，但更进一步论证了这些优质城市的超强购买力。

接下来的2年，是中国头部核心城市的稳定之年。

经过这2年的洗牌，一线城市的投机客将会越来越少，市场将变得更加健康，刚需购买力也将迎来一波更好的机会。

我们现在买房，一定不能用短线思维来看。

很多人会问我，财爷，目前买上海合不合适，财爷，目前杭州能不能买。

从长期价值看，这些城市都是中国最优质的城市，不存在所谓的站岗，短期的涨跌其实根本没那么重要，因为短期的涨跌最终都是抄底。

价格围绕价值上下波动。

城市的房价也会围绕城市的价值而不断变化，最终形成一种全新的平衡点。

2

最大的担忧其实来自于三四五线城市，真正的危险其实正在悄然逼近。

到了下半年，房企们的资金压力其实非常大，面对着三条红线的管控，现在就连银行端口都不能给到充裕的现金支持了。

就在昨天，房企们又受到一记重锤。

昨天，财联社发布，纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

目前在这份试点名单中的企业，差不多有12家的样子，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

基本都是地产前30强，都是地产界的扛把子，他们拿地节奏的放缓，基本就是整个地产界拿地节奏的变慢。

而这个举动意味着，政府对重点房企土储面积又加上了一条枷锁，下阶段重点房企们的每一步拿地动作，都将深思熟虑。

目前，对于重点房企们来说，拿地后安全系数最高最容易变现的，依旧还是那些头部的一二线城市。

如果不信，你可以去看看当下三四五线的城市中，八成以上的新房都卖的无比艰难，二手市场的流速也非常慢，有价无市。

我所认识的好几位重点房企的营销负责人表示，目前区域公司正在筹措大量的资金押注一二线城市的土拍，以前还能问银行借，现在银行也很难提供贷款了，怎么办，只能压缩三四五线的拍地金额。

要知道，大量三四五线的城市房价之所以能启动，很大程度是因为连续不断的地王轰炸，现在直接从拿地端直接卡死，倒逼房企将资金转移到更安全的地方去，直接打在了房企的七寸上！

当然，最厉害的限制政策是来自于个人房贷层面。

直接说判断结果。

预计到下半年，一二线城市的房贷会继续收紧，三四五线城市的房贷更是难上加难。

就在前几天，上海全面上调了首套房贷利率，从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

这样的信号简单而又干脆。

上海作为全中国的金融核心城市，一直以来资金都是最宽裕的，这次连上海都开始上调房贷利率了，你就应该知道在全国范围内房贷额度现在是多么的紧张。

房贷不断压缩和限额，对于银行来说，一定会进一步降低非重点城市的资金供应量，一旦贷款被全面压缩，三四五线城市的二手房流动就会受到阻碍，从而整个楼市转动的链条就无法形成。

近几个月以来，洛阳、焦作、镇江、连云港等多个城市出现了二手房停贷的信息，对于银行来说，优先保障资金的最大安全是第一位的，三四五线的房产价值相比于一二线来说，当然不是优质资产。

对于三四五线城市而言，接下来将要面对的，是更为严酷的土拍市场哑火，二手房购买力也将逐步出现真空。

所以，再次提醒大家，如果你仅仅是为了投资或是资产的保值升值，一定要戒掉只买老家房子的恶习。

因为说不定等待你的，就是无尽的深渊。

3

未来楼市，一定会有更多的政策逐步出来，比如你说杭州楼市会不会也出台二手房指导价，比如你说南通会不会限售限购，只要你敢涨，一切皆有可能。

在这里，也想提一些建议，供大家参考下。

（1）三四五线的老破小或没有任何价值依靠的房子，速卖。

什么叫价值依靠，就是没有学校资源、没有万达这样的综合体、没有政府这样的政企类资源入驻，这些房子非常非常危险，如果再不出货，很可能面临无价无市的局面。

（2）对于核心城市，用投资的眼光而不是投机的眼光去看待。

目前全中国所有的重点城市，全部都有各自的楼市抑制政策，限售限购限贷等至少卡住一项。

对于我们来说，每买一套房子，一定要反复的问自己，这套房子我是不是能够至少持有5年，这套房子我是不是真正认可它的地段价值或是品质价值。

（3）哪怕是核心城市的房子，也要有成长性思维。

比如你现在在一个地方上班，短期可能不会变动，但时间长了很有可能跳槽到同行业的其他公司去。

那么你就可以多看看你这个行业的公司主要分布在哪些地方，买房的时候最好要把以后可能的上班地点考虑进去，这样就算跳槽也不慌。

户型的话，比如你现在只买得起两房，三房变得很有必要，那么你在挑房子的时候，最好就选那些可以改三房的两房户型。

（4）面对越来越难贷款的房贷，一定是贷足贷长。

买房也许是你人生第一笔“几百万的生意”，首次房贷，大概率是你这一辈子能借到的数额最大、期限最长、利率最低的钱。

等你置换或者买下一套的时候，你会发现首付变高了，利率上浮了，那时候再后悔现在买小了、贷少了，已经来不及了。

如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。

（5）不要老想着自住兼顾投资。

自住看配套，投资看潜力，自古两难全。先把自住解决掉，接着是置换改善，有条件地买个学区房。如果还有余力，再买投资房，从第二套、第三套房再考虑。

投资是有不确定性的，牺牲自住喜欢的确定性，来满足不确定的投资需求，挺不值得的。自住兼顾投资，就是自住。

最后送你一句话：

耐心和持久，胜于激烈的狂热。

以上为正文，来自财爷。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷，36氪经授权发布。