澳洲地产趋势聚焦：投资澳房最简单的命题

《澳华财经在线》澳洲地产趋势每周聚焦(2016.10.17-23)

——最简单的命题：汇率——

澳华财经在线 10月23日讯 温哥华近期针对非居民引入高达15%的房产税，如此当头一棒，引起了相当大的震荡。澳房市场似乎渔翁得利，吸引力进一步增强。

投资澳房，除政策成本相对较低外，更重要的是价格成本。尽管对澳洲本地人来说房子变得越来越贵，但对中国买家而言并非如此，主要由于汇率变动。例如，过去四年悉尼公寓价格上涨了41%，但按人民币计值等于没什么变化。(如上图)

海外人士是澳洲新房需求的关键驱动力，也有部分需求流入现房市场。通常情况下，外国居民仅可在澳购一套新房，临时居民可购一套现房，不过在归国时必须售掉。

澳外资委(FIRB)的数据显示，从2010-2015年，外国对澳住宅地产投资总额(包括那些100%面向海外买家获得预批的期房项目)飙升十倍，由60.9亿澳元增到607.5亿澳元。

近四年来，中国买家及房地产开发商对澳洲房市的影响日益增强，甚至在今年4月，澳储行极为少见地直接评论中国需求对澳洲房市的影响。

澳储行表示，尽管在交易总量中占比不大，但需要警惕的是，中国买家在澳洲市场的重要性不断增强，如果该群体需求大幅下降，将会给房价带来压力。

中国需求大幅缩减将最可能影响到墨尔本内城与悉尼部分地区，以及布里斯班的公寓市场，不仅是因为这些地区中国买家十分集中，也因为另外几项因素会加重价格下跌势头：这些地区近来房产供应大幅增长，并且期房购买盛行。

澳储行称，期房交易会加大价格下跌的风险，如果原始购房合同未能结算，会有大量公寓重新进入市场。(详见《澳储行:中国需求对澳大利亚房市有重要影响》)

——所谓的“硬着陆”——

外资购房需求有增无减，但是，政策性原因导致的供需脱节正在出现。本地银行收紧海外人士贷款条件，新州、维州与昆州加征印花税和/或土地税，中国持续加强限制非法资本外流，政策合力带来的“截断”作用逐步凸显。

外部需求进不来，会产生怎样的情况?摩根史丹利警告称，澳洲房地产可能会出现所谓的硬着陆，影响因素包括，净移民率下降，住房数量增长快于需求，出租屋空置率上升，信贷条件收紧，房价增幅放缓等。

未来两年公寓结算风险与开发融资难叠加的情况下，公寓批建数可能会缩减一半多。“简言之，我们相信住房繁荣对经济增长的贡献已经过了顶峰，2017年进入平台期，2018年会持续下降”。

摩根史丹利在报告中预计，公寓、排屋与拼屋的规划审批会由今年7月时的12.4万套降到2018年四季度的5.7万套，降一半多。与此同时，结算风险愈发浓重，到2018年底待交割房产总值是1200亿澳元。

对于种种风险预警，到目前为止监管方在立场上并没有任何“松动”，似乎是在等待市场的自我调节。

——本地巨头寻求多元化——

市场消息，面对内城市场供应过剩预警，公寓界“沙皇”特里古波夫迈出悉尼，在冲浪者天堂的 Cavill 大道附近买下大片滩头地块，据称可能要建黄金海岸最高公寓楼，项目终端价值超10亿澳元。

建筑开发巨头联盛投资额15亿澳元的Circular Quay办公楼项目可能引入合伙人，有传闻称是日本三菱与中国平安。总裁 McCann在投资者会议上说，考虑到已接近周期顶部，可能会引入合作方，旨在缩减风险敞口。

联盛有74%的资本投放在澳洲，准备加大在海外的投资到四成，据称目前在全球的待开发项目总值是488亿。本地建筑业在2016年登顶，“但国际市场预计会获得张力”。

开发巨头转向了，出海了。上个行业周期看似已到头，那么，下个周期呢?

——宏观新动向——

西悉尼的新州教育厅大楼动工，启动就业增长。新州教育厅新的行政大楼于21日在帕拉玛塔破土动工，未来1,800 公务人员将由悉尼CBD转移过来。大楼由Dexus地产集团建设，使用面积25,000平方米。

负责地产的派洛特部长出席了在菲利浦街的动工仪式，他表示，教育厅近两千名职员西迁将促进西悉尼经济发展，带来机遇。当地经济增长率预计到2021年翻番，增加 22,000工作岗位，41,000居民。

——建材领域——

新州房屋严禁使用石棉 新州公平交易局21日宣布，针对1980年前房屋的石棉检测项目将延长到明年3月。自2015年6月底以来，全州28个地方行政区共有8万次的免费检测申请注册，查出121处房屋建筑内含有石棉。相关房主可申请拆迁财政补贴，并选择将房屋出售给政府。

澳或钳制不良进口建材 特恩布尔领导的联盟党政府，据称为换取参议院中立议员支持，推动“重要的经济改革”，可能会做出让步，禁止进口质量欠佳的次级建材产品。(AFR)

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