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3千多套期房交付失败,澳洲公寓楼市场繁华十年,如今风光难再

2020-07-04 来源: 澳财网 原文链接 评论2条

大约从2012年开始,澳大利亚的大城市里充斥着高层公寓楼的繁荣——建筑业的迅猛发展、无处不在的起重机……然而,繁华盛世来得快,去得也快。

受需求疲软导致估值下降、供过于求导致银行拒绝放贷等多重因素的影响,在2020年二季度,澳大利亚有十分之一的公寓楼花(期房)销售出现了崩盘,买家因此损失了数千万澳元的首付。

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数据分析机构Digital Finance Analytics(DFA)的一项分析显示,今年3-6月大约有3.5万宗楼花进行了结算(交付),其中有3041套因估值较低的问题发生违约。买家因此损失了8760万澳元的首付款,这还不包括开发商在买家违约时要求缴纳的其他费用。

仅在悉尼的内西区和东区,就约有551套楼花公寓未能结算;在墨尔本,仅内城区就有未能结算的公寓457套。

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DFA的负责人表示,过去12个月内,澳洲首府城市高层公寓的楼花价值平均下跌了10%至15%,而根据Corelogic的数据,就在19/20财年,悉尼的房价平均上涨了13.3%,墨尔本的房价则上涨了10.2%。

公寓楼花和独立屋,简直是火星到地球的距离。

CoreLogic的数据进一步显示,在截至5月的三个月中,结算时出现较大价值下跌的公寓楼花比例激增。

与合同价格相比,悉尼3389个楼花中超过一半(52%)的结算价值较低。其中,四分之一(26%)的公寓价值下降了超过10%。这很可能是由于这些房产签约于2017年,在银行监管机构收紧了房地产投资贷款规则之前。

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疫情导致人口“缺口”,需求大受影响

为了拯救建筑业,澳大利亚莫里森政府出台了6.88亿澳元“HomeBuilder”计划。然而业界人士指出,由于限制多,时间紧,作用可能非常有限。

根据国际清算银行牛津经济研究所(BIS Oxford Economics)的分析,在2015-16财年,澳大利亚超过4层的新建公寓超过6.96万套。

而在本财年即将结束时,这一数字下降至3.4万套左右。据预计,到2020-21年,新建公寓约为2.15万套。

国际清算银行执行董事长罗伯特·梅洛尔(Robert Mellor)表示,在2016-17财年峰值期间,新州公寓开工量达到3.37万套。这种繁华景象可能在“十年之内”不会再出现。

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据澳大利亚住房行业协会(HIA)的首席经济学家蒂姆·里登(Tim Reardon)预计,从2020-21年开始,澳大利亚新屋开工量将急剧恶化,大幅下降约40%,低于全球金融危机的水平。

虽然新冠大流行对投资者的价值和租金回报产生了影响,但是,公寓建筑行业的崩溃并不全是新冠病毒肆虐的短期反应。

人们对高密度生活态度的改变、居家办公的兴起等等都是影响因素。

对于公寓市场而言,新冠疫情对移民和海外留学生构成了限制。如果不能恢复至新冠前的人口流入水平,澳大利亚的住房需求将下降约8万套。

SGS经济与规划研究所合伙人Terry Rawnsley 说道:“对于公寓行业而言,这显然是痛点所在。更为严峻的是,下一波开发热潮存在巨大的不确定性。”

对于许多澳大利亚人来说,公寓生活似乎出现不久。但是,实际上,高中层公寓的开发和之前的住房周期并无不同。

在短短的十年中,公寓开发行业可以说是如火如荼,不仅赶上了15年建筑不足的时机,也得到了开发商和离岸投资者的支持。

高密度公寓开发“路障”

然而,到2017年,楼花预售开始放缓。

中国收紧了资金外流,澳大利亚各州政府开始对海外投资者加征税收。例如,维州取消了针对期房购买的印花税激励措施。

如果预售不理想,开发资金链就会断裂。同时,获得规划审批(尤其是在新州)也是越来越难。

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最近,一系列公寓楼建筑缺陷(包括可燃的外履隔热包层)的曝光在令人震惊之余,也让潜在的买家望而却步。

Reardon 说道:“我们原以为只有悉尼和墨尔本公寓市场会出现放缓,处于周期的底部的布里斯班会逐步走向复苏。但是,所有这些城市的公寓项目都将被推迟,直到人口增长率恢复到1.5%。”

这意味着更大的经济问题。不仅是即将面临失业的数十万建筑业工人,而且也包括开发商和金融机构,眼下这个时刻都异常痛苦。

Solido Capital的董事Michael Corcoran已经指出,“鬼城”数量有所增加。所谓的“鬼城”是指城市充斥着大量已经获得开发批准、但是却因为预售不够而资金链断裂的烂尾项目。

墨尔本私人开发商、亿万富豪Tim Gurner说道:“这真的,真的很难。”

他说:“政府必须非常严肃地看待这一问题。”

Gurner建议取消针对期房销售的一系列障碍,例如对海外买家征收的惩罚性税种,以及针对期房买家重新引入印花税激励措施等。

Gurner目前在St Kilda耗资5亿澳元建设的楼盘St Moritz。虽然像Gurner一样成熟的开发商仍在负重前进。但是,为了应对大流行,更多的开发商不得不改变初衷。

例如,悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫(Harry Triguboff)旗下的美利通(Meriton Apartments)目前每年新建公寓大约1500-2000套。

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图/Meriton官网


在降价约20%之后,他也通过给买家贷款、说服银行贷款来推动楼盘销售。另外,他还削减了约20%的租金,现在每周租赁150-170套公寓。

但是,由于手中存量公寓将近1.2万套,他已停止囤地,除非土地“位置特别好或价格实在低”。

Mirvac:短缺或在2022-23年出现

在Triguboff看来,只有解决了海外学生人数和移民问题,公寓开发的未来才有可能变得清晰。

为了应对新冠大流行,Triguboff的应对举措是建造较小的公寓(因为它们单价更低),并融入在家办公的元素。

日本住房巨头Sekisui的澳大利亚子公司Sekisui Australia目前也在考虑调整开发项目设计,以便吸引那些喜欢自由办公,但是又不喜欢宅在家里的潜在买家,例如在楼盘底层引入办公区域。

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图/Sekisui官网


Mirvac是以公寓开发起家的澳大利亚多元化地产开发巨头,公司住宅业务负责人Stuart Penklis也表示,公寓需要更加灵活,以适应大流行带来的行为变化。

鉴于白天一套公寓内可能有两个以上的人居家办公,因此设计需要提供更明确的空间隔断(如封闭式阳台),以方便人们和谐共处。

虽然Penklis也同意高密度生活变化会带来风险。但是,他也表示,Mirvac的买家往往都倾向于在生活便利的地区找房。

Mirvac的研究表明,购买者实际上想成为社区的一部分,精品健身房设施、屋顶社区空间和烧烤设施等等都是加分项。

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图/Mirvac官网


在繁荣时期,Mirvac很少囤地囤项目,而是专注于交付,本财年有望创下公寓销量记录。

Penklis说:“我们开始看到更多的机会,尤其是在悉尼。”

“对于自住房客,位置优越的高档公寓需求仍然非常旺盛。随着供应量下降,我们将在某些地区看到价格上涨。”

存量房源下降代表着下跌周期的转变。Mirvac预计,2022年和2023年市场将出现短缺。

如果发生这种情况,并且人口恢复增长,市场也会相应转变。

不过,Gurner 警告称:“未来12-24个月内,我们可能又会出现租赁危机。”


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最新评论(2)
咪哆Die
咪哆Die 2020-07-05 回复
澳洲人口太少,要刺激经济楼市就必须要新移民,政府又要收紧移民政策,起不来了
Rebeccama
Rebeccama 2020-07-05 回复
疫情影响,业主比租客难


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