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House Land Package (土地别墅) 贷款攻略详解! I 财神专栏108

2018-07-17 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论1条

这是澳洲房产大全

第 670 篇原创文章

2018的澳洲公寓市场,“过剩”成了一个常常出现的词,而价格也出现了一些波动。投资者们在对公寓“敬而远之”的同时,“土地别墅”又开始成为了住宅市场上的热点。

与公寓或者一二手别墅的购买相比,土地别墅由于参与机构多,贷款的程序步骤尤其复杂,整个流程费时耗力,一点点的疏忽都可能对客户造成不小的损失。

今天,我选了一个真实案例,来详细地解释一下“土地别墅”的成交过程。

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首先简单介绍一下“土地别墅”的大致概念:

随着人口的增加,城市化生活的兴起,居民的居住面积开始趋近小型化,与此对应的是土地资源越来越显得格外珍贵,尤其是全新的别墅群,一旦开发商找到这样的土地,他们会找到相应合适的建筑商一起完成这个项目。

开发商拟定土地合同,建筑商拟定建筑合同。当开发商销售向买家推荐此类物业的时候,尽管买家到实地只能看到一块空地,但两份合同均已准备好,包括户型图,室内用材,建筑面积这些细节也可以提前知晓。这样一来,买家只要选好土地和户型,即可当场签署两份合同。

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对于买家来说,这种方式的好处很明显:

1、省去很多建房的繁琐环节

买家不用再自己去找建筑商,不用找政府批建,盖房需要的所有手续和风险都由开发商来办理和承担。最重要的一点是盖出来的房子是全新别墅。

2、首付金额比例小

通常签合同的时候土地缴纳合同价的10%,建筑缴纳合同价的5%即可交换合同。土地先成交,之后的一到三个月左右开始动工。开建之后根据工期分期付款。建筑大约历经8-12个月完成,待买家验房之后方可成交。

3、节省印花税

根据政策,土地别墅项目只需要按照土地的合同价来缴纳土地部分的印花税,而建筑部分完全不需要缴纳印花税,这样相对于普通楼花或二手房相当于免掉近一半的印花税,如果买家符合首次置业标准,还有相应的政府补助(详情请咨询律师)。

但是,之所以说土地别墅在贷款方面比较复杂耗时,原因就是如前文所说,整个过程分为土地和建筑两个合同,所以贷款也必须分为两个合同来申请。

土地贷款申请就和普通楼花一样,按照买家实际情况,银行判断借款比例。买家在得知土地估价以后,准备其另外的首付,做好贷款就可以成交。

建筑贷款部分是按工期分批付款的。在建筑合同里,有一页是至关重要的,叫做Progress Payments,它限定了整个建筑分为几个部分,每个部分造价是多少,例如下图。

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贷款申请获批以后就可以确定在银行能借到多少钱(根据估价,买家身份等条件),那么剩余的款项也就需要买家来准备。当银行看到买家交齐自己该交的部分即开始放款。

利息也是按照银行开始放款后每放一笔的额度来扣相应的利息,所以利息一开始很少,直到全部完工才是全额的利息(建筑贷款利息通常略高于普通房贷,直到房屋建好土地贷款建筑贷款合成一个住宅贷款)。

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我们来看一个案例:

李小姐2017年6月份签了一套House and Land Package,其中土地价格60万澳元,那么土地成交时银行借给她80%,也就是48万澳元,自己首付12万澳元,其余部分从土地成交日起按银行利率分期还款。李小姐的土地已于2018年1月底成交。

另一方面,房屋建筑合同价格为50万澳币,银行估价也是50万澳币,按80%的比例借款给李小姐,即40万澳币,整个建筑合同的付款情况如下:

建筑价格$ 500,000 -银行借款$ 400,000  = $100,000,这是李女士应付的总数。

按建筑合同来看的付款安排如下(点击看大图):

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从上表可见,第一款完全买家支付,第二笔款买家与银行各付一部分,然后从第三笔款开始完全由银行支付。

需要特别注意的是第二笔款的支付:

买家在收到建筑商发来的付款通知之后,要第一时间将自己该付的款付给建筑商,一般24-48小时到账,之后建筑商会出一张收据。

然后,买家要在一张银行发来的Progress Payment Instruction表格上填写正确信息并签字,连同建筑商出具的收据及付款通知一同发给贷款银行的相关部门,请他们放款。

银行收到买家的放款请求之后,需要24-48小时来进行审核并放款,之后再经过24-48小时的转账时间,建筑商才能收到全部第二部分的款项。

建筑商通常要求在一个限定的时间之内款项必须到账,否则将会对买家进行罚款,所以,这中间任一环节出现滞后,都有可能造成不利于买家的后果。

另外,不同银行对建筑合同的付款比率存在不同的规定,那么买家要么要求建筑商根据银行规定更改合同,要么在申请贷款时选则合适的银行。

土地建筑贷款虽然复杂,但是原理并不是很难,只是会对Banker或者贷款经济人的耐心,专业,以及沟通能力有更高的要求,只有具备这样的素质,他们才可以条理清晰的指导买家按照步骤进行,确保每笔款项都按时发放,避免损失。

感谢阅读 下期见!

关键词: 房产贷款别墅
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最新评论(1)
土澳居民nGsN0
土澳居民nGsN0 2018-07-18 回复
你怎么不说盖出来的房和样品房一个天上一个地上还多付更多利息谁买谁上当受骗。


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