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美国银行 - 美林(BAML):澳洲下一个房地产周期正在形成

2018-02-28 来源: 繁荣世界 原文链接 评论0条

美国银行 - 美林(BAML):澳洲下一个房地产周期正在形成 - 1
图:别再说“供应过剩”了,“供不应求的风险”正在酝酿   图来源:AFR

《澳洲金融评论》报道,根据美国银行 -美林(Bank of America-Merill Lynch,BAML)经济学家的说法,尽管今年澳洲新公寓数量将创历史新高,但是在未来几个月内,任何“供过于求”的情况都不会引发房价大跌。

反之,由于房地产市场放缓将导致新房开工数量减少,到2020年将发生供应不足的危机。

BAML经济学家Tony Morriss 和 Alexandra Veroude联合撰写的一份最新研究中表示,澳洲下一个房地产周期正在形成,不要再担心“供过于求”的问题。他们敦促客户放眼2018年以后,“供应不足的风险”正在酝酿。

“供应不足的风险”

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图:公寓完工数量和新建设数量图来源:BAML

澳洲建筑审批数量在2015年达到顶峰,假设平均建设时间是三年,那表示新建筑将在明年完工。因此,在悉尼、墨尔本和布里斯本等主要的房地产市场,引发了专家对供过于求的忧虑。

随着近几个月房价大幅回落,新的供应开始紧张。CoreLogic数据显示,今年1月,八个首府城市中有六个住宅价格下跌。

自去年7月份以来,悉尼房价从高点下跌了3.1%。拍卖清空率显示的是一个持平的市场,没有强劲的价格增长。

BAML经济学家表示,以目前看来新住房是过剩了,但在房价调整的压力下,新房开工数量已减少、加上较高的利率,以及日渐攀升的建筑成本(包括劳动力和建筑材料)等等情况,到了2020年新住房反而会变得稀缺。

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图:浅色曲线是房价增长率,深色曲线是住房供需比率。BAML经济学家称,从供需比率可预计到2020年房价增长的势头。  图来源:BAML

报告中写道,预计人口增长将使潜在的住房需求增强,从2020年开始,澳洲最大的三个住房市场(新州,维州和昆州)的需求量将超过供应量。

BAML指出,“我们的分析支持了我们的观点,即,现在布里斯本最受关注的供应过剩问题,不会出现长时期的巨大失衡,并且不会对金融稳定构成风险。”

房地产观察家很担心,那些已经买下期房的人,当他们看到市场价格比当初购买的更低时,是否还愿意进行交易?BAML经济学家对此较为乐观。

租房空置率低、违约交割率低

尽管近期楼价有所下降,但预计今年完工的新公寓中,有3/4在墨尔本和悉尼,而2015年以来两地的价格已经上涨了1/5。

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图来源:网络

对于已完工的物业,银行的估值可能远低于买方当时支付的价格。但有个好消息,两个城市的租房空置率都很低,为2%,已买房的人应该很有希望找到租户。

BAML经济学家表示,迄今为止,违约交割的比率仍然很低。

根据他们的分析,违约率不会显着上升 - 特别是现在经济前景正在增强,以及劳动力市场紧绷的环境下,像Mirvac这样的主要开发商的回报是,违约率低于2%。

另一个建筑热点-布里斯本-的情况比较不利,unit的价格在过去三年已下降3%左右。尽管昆州“开发商的条件变得更具挑战性”,但BAML经济学家指出,澳洲储备银行的研究表明“该市场并未出现重大压力”,且租房空置率也稳定在3%左右。

关键词: 房地产周期美林
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