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每日地产 | 户型分析,建筑师解读公寓的购买

2017-12-08 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

在早几个月,准确来说是2017年7月1号之前,悉尼所有的房子都不愁卖,无论是别墅还是公寓,基本是属于抢着买,吊起来卖的情况。但是在7月份新政策出来之后,市场开始呈现两极分化,刚需房(价格比较低的)和改善型住房(设计优秀,建造优良的)还是卖的很火爆。而那种中档价格,设计不太好也不太差的户型就很难卖的动了。那么怎么样的户型才算是设计优良呢?本文将尝试来解释一下。

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近期的市场变化,对于笔者这个非常注重设计质量的建筑师来说算是还了一个心愿,建筑设计本来就应该是房屋的最重要元素,只是早几年火爆的房地产滋生出一批只顾着能通过审批,尽快建造的房子出来,户型的合理性被完全忽略了。

何谓户型的合理性呢?笔者认为应该包含以下几个方面:

  • 充沛的对外开窗面积;

  • 合理的交通流线;

  • 合理的功能分区;

  • 合理的细节布局;

充沛的对外开窗面积:

这点是一个房屋设计的成败最关键的一步,买家去看房子,第一感官很重要。要么一进门可以看到一个很宽敞的大厅,可以直接看到室外风光,这是一个很舒服的感官享受;然后走进客厅之后,参观每个房间都能看得到室外景观,能给人一个这样感觉的房屋自然就很容易买卖了。

要做到这一点不太容易,特别是一些处于楼盘开发边角位置上的房屋,或者L 型开发中的转角位的房屋。所以通常L 型开发中转角位都是电梯或楼梯的位置。

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以前2016年9月之前的apartment design guide,可以允许某些房间的窗户在一个凹位里,但是新的政策要求在房间的任何一个角落都能看到窗户,所以新的公寓设计其实在开窗这一点上已经不错了。

合理的交通流线:

正如前文所说,在一个开发的转角位置的房屋,通常户型都比较一般,无论是内转角还是外转角,都会在户型上有所牺牲。这一类的户型理论上来说都会有一个比较长的入户走廊。如果开发商不愿意牺牲容积率,把长走廊都放在入户面积里面,那么这些户型通常都会比较难看,那么未来销售难度也会增大。

以两房为例,合理的交通流线一般来说有两种方式:

  • 第一种,入口在房屋的中间部位,厨房、饭厅、客厅在中间,房间在两旁,这样的主人房和次卧分开两旁,家长和孩子不会相互干扰。

  • 第二种,入口在房屋的一旁,厨房、饭厅、客厅都在一旁,房间在房屋的另外一边;这样只有一条走廊连接所有房间与卫生间。这样的好处是动静区域分开。

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以上两种方式各有好处,大家可以自己考虑哪一种更适合自己的家庭。只是第二种的布局方式,有时候其中一个房间(通常是主人房)会有一条很长的走道(通常会伴随着衣柜)。这个的好坏,也是各有各的看法了。

合理的功能分区:

这个跟合理的交通流线是密不可分的,更多的问题会在两房加学习间或三房,又或者是复试单元等的大户型出现。

大户型,功能房会比较多,这时候简单的交通流线就很难满足要求了。这种房屋,还是尽量将入口放在靠近房屋的中间。动静分割是主要考虑的方向;另外其中一套卧室(通常)尽量与其他卧室分开,避免相互干扰。

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大户型还要考虑考虑的是公共活动空间,餐厅通常要求比较高。普通的两房客厅要求至少4米宽,而大户型4米宽有时候就不够用了。遇到小客厅的户型,通常需要有个大阳台来补救了。

合理的细节分布:

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这个不得不提到中国的风水学了。以下几点是需要注意的:

  • 入口大门,一进门口最好能看到一个比较开阔的空间,而不是长长的空旷走廊,即使是长走廊最好也有些柜子等,避免太多的浪费空间;

  • 避免水火对冲,炉头不要对着卫生间,炉头不要正对着盥洗盘;

  • 卫生间不要开门看到马桶,马桶要尽量放在开门看不到的地方,例如:门的后面或者是开门的反方向;

  • 厨房不要在房间的正中间,风水上来说叫火烧心;也不要一开门就正对着炉头;

  • 尽量不要一开门正对房间门;

  • 卫生间不要正对着床头,一般在床脚位会好一些;

  • 门不要开在正对着床尾的地方,老人家说一般死人才会这样的。需要错开一点(这个其实很少见);

  • 电视机插座的位置要放在合理的位置,一般是正对床尾的墙上;

关键词: 户型建筑师公寓
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